東京都で二世帯住宅　完全分離で建てる時に気を付けるべき10選

東京都で完全分離型の二世帯住宅を建てるのは、プライバシーを保ちつつ資産価値も高められる賢い選択ですが、限られた敷地面積（狭小地）や厳しい建築制限があるため、特有の難しさがあります。

重要度が高い順に、注意すべき10のポイントをまとめました。

1．「二世帯住宅」として認められるかの確認（登記と税金）

2．容積率と高さ制限（北側斜線・道路斜線）

3．耐震・耐火性能の確保

4．「音」のトラブル（上下階の配置）

5．配管・水回りの位置

6．外からの視線と動線の分離

7．光熱費のメーター分離

8．メンテナンス費用の積み立て

9．縦の移動（ホームエレベーターの有無）

10．将来の「賃貸転用・売却」のしやすさ

 

【最重要】法的・構造的なポイント

1「二世帯住宅」として認められるかの確認（登記と税金）

東京都では節税対策として「区分所有登記」を検討する方が多いですが、構造上「完全に独立」していないと認められないケースがあります。

玄関が別であることはもちろん、内部で行き来できる扉があるだけで「1戸」とみなされ、不動産取得税や固定資産税の軽減措置（2戸分）が受けられない場合があります。

 

2容積率と高さ制限（北側斜線・道路斜線）

東京都の住宅地は「第一種低層住居専用地域」などが多く、建物の高さや面積に厳しい制限があります。

二世帯分の容積を確保しようとすると、3階建てが必須になることが多いです。その際、斜線制限（屋根が斜めに削られるルール）により、最上階の居住スペースが極端に狭くなる「デッドスペース」の発生に注意してください。

 

3耐震・耐火性能の確保

東京都内は「準防火地域」や「防火地域」に指定されている場所がほとんどです。完全分離型は壁や床が多くなるため、建物重量が増します。地盤調査をしっかり行い、特に木造3階建てにする場合は、構造計算を綿密に行う業者を選びましょう。

 

 

【重要】プライバシーと騒音のポイント

4「音」のトラブル（上下階の配置）

完全分離型で最も多い失敗が、階上からの生活音です。親世帯を1階、子世帯を2・3階にする場合、「子世帯のリビングの下に親世帯の寝室を配置しない」のが鉄則です。

 

5配管・水回りの位置

2階のトイレの排水音が1階の寝室に響くトラブルが頻発します。配管を遮音シートで巻く、または水回りを上下同じ位置に固める（垂直配置）ことで、騒音リスクと配管コストの両方を抑えられます。

 

6外からの視線と動線の分離

玄関を別にするだけでなく、アプローチ（門扉からの道）も分けるのが理想です。どちらかの来客がもう一方の生活スペースを覗き込むような配置にならないよう、目隠しフェンスや植栽を計画しましょう。

 

【配慮が必要】コストと将来のポイント

7光熱費のメーター分離

電気・ガス・水道のメーターを完全に分けるには、数十万円の追加工事費がかかります。しかし、将来的に「貸し出す」ことや「どちらかが売却する」可能性を考えると、最初から分計しておくのが最もトラブルが少ないです。

 

8メンテナンス費用の積み立て

完全分離型二世帯住宅は、キッチン・風呂・トイレがすべて2軒分あります。つまり、15〜20年後の設備交換費用も2倍です。将来の修繕費を誰がどう負担するか、事前に合意しておく必要があります。

 

9縦の移動（ホームエレベーターの有無）

東京都内の狭小地で完全分離型二世帯住宅にする場合、親世帯が1階だけでは収まらず、2階の一部を使うケースもあります。親世帯が高齢になった際、階段移動が困難になります。将来エレベーターを設置できる「スペース（シャフト）」だけ確保しておく、といった工夫が有効です。

 

10将来の「賃貸転用・売却」のしやすさ

万が一、将来どちらかの世帯が空いた際、片方を賃貸に出せるような間取りにしておくと、資産価値が維持できます。東京都内は需要が高いため、完全分離型は「賃貸併用住宅」への切り替えがスムーズなのが強みです。

 

まずは、ご希望のエリアで「容積率・斜線制限」を考慮した上で、2世帯分の面積が本当に確保できるかをボリュームチェックすることをお勧めします。

次にエリア別に完全分離二世帯住宅を建てる時の注意点を挙げてみたので参考にしてください。

 

 

 

■大田区で完全分離型の二世帯住宅を建てる

大田区地域特有のルールや制度を踏まえて特に注意すべきポイントを3つに絞ってお伝えします。

 

・「不燃化特区」による建築制限と助成金の活用

大田区は「木造住宅密集地域」が多く、区内の広い範囲（羽田、蒲田、大森南など）が不燃化特区に指定されています。

指定エリアでは、延べ床面積が大きくなる二世帯住宅は「耐火建築物（RC造など）」または「準耐火建築物」にする法的義務が生じる可能性が高いです。建築コストが上がりますが、その分**最大200万円程度の「不燃化建て替え助成」**を受けられる場合があります。

検討中の土地が「不燃化特区」や「防災街区整備地区」に含まれているか、まず区の窓口で確認してください。

 

・「高度地区」による北側斜線制限の厳しさ

大田区の住宅街の多くは「第1種高度地区」や「第2種高度地区」に指定されています。

二世帯住宅で3階建てを計画する場合、北側（隣家側）の屋根を大きく斜めに削らなければならない「斜線制限」が非常に厳しいです。これにより、3階の北側に配置した部屋の天井が低くなり、クローゼットが置けない、あるいは居住スペースとして機能しなくなる失敗が多発します。

「天空率」という緩和規定を使えるハウスメーカーや設計事務所を選び、最大限のボリュームを確保できるかシミュレーションしてもらいましょう。

 

・「区分登記」による固定資産税の節税メリット

東京都内の高い固定資産税を抑えるため、大田区でも「完全分離」のメリットを最大化すべきです。

建物全体を1戸として登記（共有登記）するか、2戸として登記（区分登記）するかで税額が大きく変わります。区分登記にすれば、土地の固定資産税が6分の1になる特例（小規模住宅用地の特例）が**「200㎡×2戸分＝400㎡」**まで適用されます。

大田区の税務担当部署では、完全分離と認められるための「構造上の独立性（玄関が別、内部で行き来できない、または鍵付き扉がある等）」の基準が細かく決まっています。設計段階で「2戸分として受理される間取りか」を確認してください。

 

 

■目黒区で完全分離型の二世帯住宅を建てる

目黒区で完全分離型の二世帯住宅を建てる場合、大田区と同様に厳しい制限がありますが、「ブランド力の維持」と「非常に厳しい高さ制限」への対応がより重要になります。

特に注意すべき3つのポイントは以下の通りです。

 

・「第一種低層住居専用地域」による絶対高さ制限（10m制限）

目黒区は青葉台、駒場、自由が丘周辺など、閑静な住宅街の多くが「第一種低層住居専用地域」に指定されています。

建物全体の高さが**10メートル（または12メートル）**に制限されます。二世帯住宅で3階建てを検討する場合、1フロアあたりの天井高を低く抑えるか、あるいは1階を半地下にするなどの工夫をしないと、法的に建築できません。

「目黒区建築基準法等施行細則」を熟知した、東京都内での設計実績が豊富な建築家・メーカーを選び、10m以内でいかに開放感を出すかのシミュレーションを徹底してください。

 

・「外壁後退」による有効面積の減少

目黒区の多くのエリアでは、良好な住環境を守るために「壁面後退」というルールがあります。

隣地境界線から建物の外壁までを**「1mまたは1.5m」離さなければならない**場合があります。敷地が限られている中でこれだけ離すと、ただでさえ必要な「2軒分の居住面積」を確保するのが非常に難しくなります。

敷地面積に対してどの程度の有効スペースが残るか、早い段階で「ボリュームチェック（ラフプラン作成）」を依頼してください。

 

・「不燃化特区」の補助金と税制優遇（特定エリア）

目黒区内でも、目黒本町、原町、洗足の一部などは「不燃化特区」に指定されています。

建て替え時に耐火性能を高めることで、**最大で設計費・工事監理費などの助成（戸建建て替え助成）**を受けられます。大田区より適用条件や上限額が異なるため、目黒区独自の「不燃化特区支援制度」の活用を前提に資金計画を立てるべきです。

さらに目黒区では、古い家を壊して耐火住宅に建て替えると、**新築住宅の固定資産税・都市計画税が5年間「10割減免（全額免除）」**される非常に手厚い優遇措置があります。完全分離で2戸分として認められれば、この恩恵も2倍になります。

 

 

■横浜市で完全分離型の二世帯住宅を建てる

横浜市で完全分離型の二世帯住宅を建てる際、東京都内（23区）とはまた異なる「地形」や「独自の助成金制度」に注目する必要があります。特に重要な3つのポイントは以下の通りです。

 

・「崖地（がけち）」と「土砂災害警戒区域」への対応

横浜市は「坂の街」として知られ、高低差のある敷地が非常に多いのが特徴です。

敷地内に高低差がある場合、「神奈川県崖条例」により、崖から一定の距離を離すか、強固な擁壁（ようへき）を作る必要があります。二世帯住宅は建物が重くなるため、地盤補強や擁壁の造り直しに数百万〜一千万円単位のコストがかかるケースが少なくありません。

気になる土地が「土砂災害警戒区域」に入っていないか、横浜市の「わいわい防災マップ」で必ず事前に確認してください。

 

・「横浜市脱炭素リノベ・省エネ住宅補助」の積極活用

横浜市は2050年の脱炭素化（Zero Carbon Yokohama）に向け、住宅の省エネ化に対して独自の強力な補助金を出しています。

2026年現在も、高い断熱性能（ZEH水準以上）を持つ新築に対して、最大で100万〜150万円規模の補助金が出る制度が運用されています。完全分離型は設備が2組必要で建築費が高騰しやすいため、この補助金の有無は資金計画に直結します。

「みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）」などの最新の補助金枠を確保できるよう、横浜市の認定事業者となっている工務店やメーカーを選ぶことが必須条件です。

 

・「小規模宅地等の特例」と登記のジレンマ

横浜市内の広い土地に建てる場合に特に注意したいのが、相続税の節税対策です。

完全分離型を「区分登記（2戸の別々の家として登録）」すると、固定資産税は2戸分安くなりますが、将来の相続時に「小規模宅地等の特例（土地の評価額を80%減額）」が使えなくなるリスクがあります。

横浜市のような地価が高いエリアでは、固定資産税の節約よりも相続税の減税額の方が圧倒的に大きくなることが多いです。目先の税金だけでなく、将来の相続を見据えて「区分登記」か「共有登記」かを税理士と相談して決めてください。

 

 

以上、東京都及び横浜市内で完全分離の二世帯住宅を建てる時に気を付けるべきポイント10選と大田区・目黒区・横浜市内エリアで完全分離の二世帯住宅を建てる時に選ぶべき3つのポイントについてご紹介しました。

前述でもしましたが、桧山建工では二世帯住宅の豊富な建築実績があります。https://www.hiyamakenkou.com/wcase/nisetai/

こちらから二世帯住宅の施工例を確認することができますので、ぜひ、ご参考ください。