東京都内で二世帯住宅を建てる時に気を付けるべきポイント5選と城南エリアで二世帯住宅を建てる時に選ぶべき3つのポイント
東京都内で二世帯住宅を建てる時は、狭小地、高い地価、そして密集地ならではの「音」と「税金」への対策が成功の鍵となります。
特に東京都内で二世帯住宅を建てる時に意識すべき5つのポイントをまとめました。
１．「音」のトラブルを防ぐゾーニング
２．「プライバシー」と「共有範囲」の明確化
３．税制メリット（小規模宅地等の特例）を最大化する
４．ライフスタイルの変化を見越した設計
５．生活費・光熱費の「支払いルール」
１．「音」のトラブルを防ぐゾーニング
東京都内で注文住宅を建てるには縦に積み上げる（3階建てなど）ことが多いため、足音や生活音などの上下階での騒音トラブルが非常に多いです。
音のトラブルを防ぐ対策としては、親世帯の寝室の真上に、子世帯の水回り（風呂・洗濯機）やリビングを配置しないなどの間取りのプランニングが必須です。
また、建築時に床の遮音材を強化したり、排水管に防音シートを巻くなどの対策を標準仕様にして建築する工務店に検討してもらいましょう。
二世帯住宅の間取りのプランニングに慣れているかなどは、ホームページの施工例に二世帯住宅事例がどのくらいあるかなどをチェックするのも役立つと思いますので、参考ください。ちなみに、桧山建工の二世帯住宅はこちらから確認することができます。35坪以下の施工例と35坪より大きな二世帯住宅の施工例を絞り込んでみることができるので、建築予定の土地坪に合わせてみていただくと参考になると思います。
２．「プライバシー」と「共有範囲」の明確化
親世帯と子世帯で「どこまで生活を一緒にするか」で、建築費と住み心地が大きく変わります。
完全分離型の二世帯住宅は玄関から、水廻りなど全て別。プライバシー性は高いが、完全分離二世帯住宅は東京都都内では敷地面積が必要で建築費も高くなります。
一方、部分共有型の二世帯住宅は、玄関や浴室などを共有使用にしてコスト削減を図ります。しかし、お風呂などを二世帯の全員で共有すると外出時間や入浴順序など、生活リズムの違いがストレスになりやすいため、事前のルール作りが必須です。何時までに入るとか、朝は何時から使用してよいとか、世代の違う人が一緒に住むので、ルールを作ってみんなで守るようにすると生活ストレスが軽減されます。
３．税制メリット（小規模宅地等の特例）を最大化する
昨今の東京都内の高騰した土地代を考えると、相続税対策は外せません。
親世帯と一緒に住む二世帯住宅ですので、「小規模宅地等の特例」を活用すると、土地の評価額が最大80%減額され、相続税の節税になります。
以前は厳しかった同居要件も緩和されていますが、「区分所有登記（世帯ごとに分けた登記）」をしてしまうと、この特例が受けられなくなるケースがあります。登記方法は必ず税理士や専門家に相談してください。二世帯住宅の経験のある工務店であれば、この手の専門家へ紹介してもらえると思いますので相談してみましょう。相続税の節税効果は思っているよりも大きな金額になるケースがあります。
４．親世帯・子世帯のライフスタイルの変化を見越した設計
二世帯住宅は、将来どちらかの世帯が欠けた時に「持て余す」リスクがあります。
将来、片方のフロアを賃貸に出したり、リフォームして一世帯用につなげやすいような柔軟な間取りで設計しておくと、資産価値が維持しやすくなります。
また、親世帯のスペースは最初から車椅子対応などのバリアフリー対策をしてあると、介護を見据えた設計が東京都内の狭小地では後からの修正が難しいため重要です。
親世帯・子世帯の10年後、20年後の生活を見据えて、間取り設計や設備の選択などをしておくと後でリフォームなどで直す必要が無いので、コスト削減になります。
この辺も、経験のある工務店だと、いろいろなアドバイスをしてもらえるので、プランニングをするときに、「将来を見据えた設計」を工務店にしてもらうよう要望しておくと良いでしょう。
５．生活費・光熱費の「支払いルール」
二世帯住宅で住み始めてから最も揉めやすいのが、目に見えない光熱費の負担割合です。
一緒の二世帯住宅に１つのメーターで電気をつかうと、昼間電気を使う親世帯と夜電気を使う子世帯のライフスタイルの違いからくる光熱費の負担割合などはもめる要素になります。
理想は、メーターを完全に分ける設計ですが、基本料金が2軒分かかるデメリットもあります。
メーターを分けない場合は、二世帯住宅をプランニングするときに事前に「子世帯が◯割、親世帯が◯割」と書面や家族会議で明確に決めておくことが、長期的な円満の秘訣です。
最後に、二世帯住宅の敷地選びは、難航するケースが多々あります。
異常に高騰した東京都内の土地で二世帯住宅を建てられるくらいの敷地というとなかなか、出てこないのもあります。
最後に桧山建工の施工エリアである東京都内の城南エリアで二世帯住宅の建築地を選ぶ時のポイントをまとめてみましたので、参考にしてください。
最初に、東京都の城南エリアで土地選びをするときのポイントをまとめてみました。
■高度制限
第一種低層住居専用地域が多く、3階建てが難しい（または北側斜線制限で屋根が削られる）場合があります。
■地価
土地代だけで1億円を超えることが珍しくありません。親子でのペアローンや資金計画の精査が必須です。また、相続の節税対策などもメリットとして挙げられますので、建築依頼する工務店が二世帯住宅の建築実績がどのくらいあるかなどをホームページで確認するのが良いでしょう。
■ハザードマップ
世田谷や大田区の「国分寺崖線」沿いは坂道が多く、親世帯の足腰への負担を考慮する必要があります。
以上を踏まえて東京都の城南エリア（世田谷・目黒・大田・品川・渋谷）で、二世帯住宅を建てる際の選び方を3つのカテゴリーで解説します。
１．広い敷地を確保しやすい「閑静な住宅街」
二世帯住宅は建物のボリュームが大きくなるため、第一種低層住居専用地域など、一軒あたりの土地がゆったりしているエリアが向いています。
・東京都大田区：田園調布・久が原・上池台
歴史ある高級住宅街。1区画が大きく、二世帯で住んでも圧迫感がない広々とした家を建てやすいです。
田園調布は街並みのルールが厳格ですが、その分、資産価値が非常に安定しています。
・東京都世田谷区：等々力・尾山台・成城
緑が多く、落ち着いた住環境。特に大井町線沿線は高台が多く、二世帯住宅に向く静かな環境が揃っています。
２．利便性と資産価値のバランスが良い「東急線沿線」
親世帯の「日々の買い物」と子世帯の「通勤」の両方を満たしやすいエリアです。
・東京都世田谷区：桜新町・用賀・経堂
商店街が充実しており、フラットな道が多いため高齢の親御さんも歩きやすい街です。
「完全分離型」にして将来的に片方を賃貸に出す場合も、需要が非常に高く、空室リスクが低いエリアです。
・東京都目黒区：八雲・柿の木坂
自由が丘や駒沢公園に近く、子育て環境と洗練された街並みが両立しています。
３．歴史と格式を重んじる「城南五山周辺」
品川区から港区にまたがる高台エリアは、究極の二世帯・多世帯エリアです。
・東京都品川区：池田山・島津山（上大崎・東五反田付近）
都心へのアクセスが抜群でありながら、驚くほど静かな邸宅街です。
代々その土地を守るための二世帯住宅が多く、相続税の「小規模宅地等の特例（土地評価80%減）」の恩恵が最も大きくなる（地価が高いため）エリアの一つです。
以上、東京都内で二世帯住宅を建てる時に気を付けるべきポイント5選と城南エリアで二世帯住宅を建てる時に選ぶべき3つのポイントについてご紹介しました。
前述でもしましたが、桧山建工では二世帯住宅の豊富な建築実績があります。https://www.hiyamakenkou.com/wcase/nisetai/
こちらから二世帯住宅の施工例を確認することができますので、ぜひ、ご参考ください。
